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Die zweite Miete

	ISBN: 978-3-933091-73-4 6,00 Euro 96 Seiten

Jede zweite Abrechnung ist falsch
Betriebskosten bleiben Rechtsberatungsthema Nummer 1 in Deutschland

Mehr als ein Drittel aller Rechtsberatungen der 322 örtlichen Mietervereine dreht sich um Betriebskosten. Das erschreckende Ergebnis: Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist falsch. Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat jetzt seine Betriebskosten-Broschüre „Die zweite Miete“ neu aufgelegt. 
Auf 96 Seiten klären Mietrechtsexperten die häufigsten Probleme und Streitpunkte und geben in verständlicher Sprache Tipps, wie die Betriebs- und Heizkostenabrechnung geprüft werden kann. Daneben enthält die Broschüre „Die zweite Miete“ eine Muster-Heizkostenabrechnung, Checklisten und Vergleichszahlen, z.B. aus Heizkosten- und Betriebskostenspiegel, die helfen einzuschätzen, ob die geforderten Zahlungen angemessen sind oder nicht. 

Die meist gestellten Fragen:

• Was sind Betriebskosten?
  Nach der Betriebskostenverordnung sind das Kosten, die dem Eigentümer durch die Nutzung des Hauses laufend, also immer wieder entstehen. Es gibt 17 verschiedene Kostenarten, drei betreffen die Kosten für Heizung und Warmwasser. Daneben gibt es noch 14 „kalte“ Betriebskostenarten, zum Beispiel Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Versicherung, Hausmeister, Aufzug und Gartenpflege.
  
  
• Müssen Mieter immer Betriebskosten zahlen?
  Nein, entscheidend ist der Wortlaut des Mietvertrages. Steht hier nichts zum Thema Betriebskosten, haben Mieter nichts mit den Kosten zu tun. Allerdings regelt in den meisten Mietverträgen eine Vertragsklausel, dass Mieter alle 17 Betriebskostenarten zahlen müssen. Dann wird auch vereinbart, dass der Mieter auf diese Nebenkosten monatliche Vorauszahlungen oder Abschlagszahlungen leistet, über die der Vermieter einmal im Jahr abrechnet. 
  
  
• Wie hoch dürfen die Vorauszahlungen sein?
  Gesetzlich geregelt ist, dass die Vorauszahlungen nicht zu hoch angesetzt werden dürfen. Der Vermieter soll keine finanziellen Vorteile, keinen kostenlosen Kredit erhalten. Allerdings „nach unten“ gibt es keine Grenze. Hier besteht mitunter die Gefahr von „Lockvogel-Angeboten“, wenn der Vermieter die monatlichen Abschlagszahlungen bewusst zu niedrig ansetzt, um eine günstige Gesamtmietbelastung vorzugaukeln. 
  
  
• Wie viel muss durchschnittlich für Betriebskosten gezahlt werden?
  Zuletzt haben Mieterinnen und Mieter etwa 2,13 Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt. Für das Abrechnungsjahr 2008 muss aber mit drastisch höheren Kosten, insbesondere höheren Heizkosten, gerechnet werden. 
  
  
• Wann muss der Vermieter abrechnen?
  Der Vermieter muss alle 12 Monate abrechnen. Die typische Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr und läuft vom 1.1. – 31.12. Denkbar sind aber auch 12-monatige Zeitabschnitte, zum Beispiel vom 1.10. – 30.09. Spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Mieter seine Abrechnung erhalten haben. Wenn nicht, kann der Vermieter aus der verspäteten Abrechnung keine Nachforderungen mehr stellen. 
  
  
• Wie geht es weiter, wenn der Vermieter die Frist verpasst hat?
  Für den Vermieter bleibt die Pflicht zur Abrechnung bestehen. Möglicherweise führt die Abrechnung ja dazu, dass der Mieter ein Guthaben aus der Abrechnung hat. Dieses Guthaben verfällt nicht. Der Vermieter müsste es auf jeden Fall an den Mieter auszahlen.
  
  
• Wie werden die Betriebskosten auf die Mieter im Haus verteilt?
  Für die Heizkosten gibt es die Heizkostenverordnung. Danach ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben. Bei den übrigen Betriebskostenarten hängt die Kostenverteilung nach der Vereinbarung im Mietvertrag ab. Typischerweise werden die Kosten nach Wohnfläche, d.h. nach Quadratmetern verteilt oder nach Personenzahl. Sind Wasseruhren in den einzelnen Wohnungen installiert, müssen die Wasserkosten nach Verbrauch abgerechnet werden.
  
  
• Was sind Mindestvoraussetzungen an eine Betriebskostenabrechnung?
  Die Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sie muss übersichtlich gegliedert und auch für einen Durchschnittsmieter verständlich sein. Mindestangaben sind: Die Angabe des Abrechnungszeitraumes, die Zusammenstellung der Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, die Berechnung des Kostenanteils für den einzelnen Mieter und die Verrechnung der Kosten mit den Vorauszahlungen.
  
  
• Wie kann ich meine Abrechnung prüfen?
  Anhand des Mietvertrages kann geprüft werden, ob die in Rechnung gestellten Kosten vertraglich vereinbart sind. Daneben sollte man anhand der Vorjahresabrechnung prüfen, ob Kostenpositionen neu entstanden sind bzw. ob es bei der einen oder anderen Position unplausible Veränderungen gegeben hat. Außerdem sollte man die Mieterbund-Broschüre „Die zweite Miete“ hinzuziehen um abzuklären, ob die einzelnen Kosten überhaupt abgerechnet werden dürfen und was unter die einzelnen Kostenarten fällt. Bei Zweifeln an der Richtigkeit der Abrechnung kann der Mieter Einsicht in die Rechnungsunterlagen fordern. 
  
  

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